二手房买卖过户全流程图文详解（北京X石家庄）

图文来源丨国大地产、房天下、政府官网等
本文作者丨张泽丹
本文内容主要来自作者以及北京中介同行的日常工作，高清图表皆为本人所做，涉及北京和石家庄二手房买卖过户的整个流程。

中国城市住宅总价动辄百万起步，所以很多中国人一生中，经历不了几次房产交易，自然对过户流程也不甚了解。这篇文章从石家庄与北京的房产中介角度，用照片和图表来详解整个二手房买卖过户全流程，包括两个城市目前的限购政策、交易税费标准、中介收费标准、如何找房看房谈价、每一步的流程详解与总结、常见风险等。

整个流程，不单只写购房者，房主与中介相关内容也会写到。可能存在部分事实性错误，如有看出，请后台私信指出，粉丝量少，无法开通留言功能。

图表干货由我一人所做，一位朋友提供了北京的部分资料，所以第一次加了水印，不便之处，敬请见谅。

总流程图

▲房屋买卖过户流程图

总流程图如上，包括两大部分，分别为“签约”以及“正式过户”。“签约”可以细分为寻找房源（上架房源）、实地看房、双方约谈、签署合同等步骤，“过户”方式分为三大类，分别为商业贷款、公积金贷款、全款，三种方式涉及到的过户流程各有不同。

此流程图，可能只适用于石家庄与北京，中国各城市过户流程都有细微差异。整个流程所需时间，与过户方式有直接关系。

最常见的商业贷款，北京与石家庄两市往往需要一个月左右时间，浪费时间最长的流程，是银行环节。

公积金贷款，包括组合贷，需要的时间是最长的，往往为三个月之内。石家庄常见的公积金贷款方式为市直和省直，省直过户流程比市直要繁琐些；北京常见的公积金贷款方式为市属、国管、中直，北京支持组合贷和异地公积金，石家庄实际操作中不支持异地公积金以及组合贷（组合贷不是不能办，而是极难）。

全款过户，流程最简单，直接去过户大厅网签、资金监管、完税过户、物业交割即可，最低用时3~5个工作日。

下文为全流程详解，篇幅略长，但没有废话。

注：军队、铁路公积金比较少见，本文不做讨论。

签约

1、寻找房源（上架房源）

对于购房者来说，出现购房需求后，要先明确自己有无购房资质，其次需要多平台寻找合适房源，比如房天下、安居客、链家、贝壳等。

如何找到性价比最高、最适合自己的房源？首先可以在安居客、链家之类的网络平台上圈定合适范围然后进行搜索（链家和贝壳可以查找部分成交房源记录），其次可以在意向区域中找到尽可能多的中介门店，上门咨询，依据各家中介报价，再去实地看房，记录下相关数据并和亲友、中介积极沟通，最后做出选择。

对于房主来说，出现卖房需求后，可以通过多渠道联系各方中介，在多家中介公司上架自己的房子。上架时，可以咨询中介现在的市场价，并要求查看所在小区的上架房源信息，然后决定合适的上架价格。上架房源，需要产权证编号与产权拥有者的身份证号码。

下面两图为石家庄和北京的现行限购政策，点击查看大图确定自己有无购房资质，截至日期2018年12月17日。

2、实地看房

对于购房者来说，实地看房，是不可或缺的一个流程。确定房源价格在自己可以接受的范围内，或者单纯想了解一下小区环境的话，可以和中介联系，形成带看。

实地看房，千万不能走马观花，主要内容是查看意向房源的实际情况，主要目的是发现房源的优缺点，尤其是有无硬伤。

对于房主来说，为了方便自家的房源以更快的速度、更合理的价格出售，需要将房屋内外打扫干净，约定可以看房的时间段，配合中介带看，也可以将钥匙保管在信任的中介门店。客户看房时，房主切忌多言，保持一个良好的看房效果。

下表是一些需要记录的内容，希望购房者在看房时，可以参照下表内容做必要的记录。

▲实地看房需要记录的内容

▲中介带看

▲房源“硬伤”之一

3、双方约谈

碰到合适的二手房，或者购房者意向强烈，双方无需拘谨，随时联系中介，约定地点（一般为中介门店会议室），见面洽谈买卖事宜，约谈对三方都无损失。

对于购房者来说，约谈前就应该向中介提出自己的心理价位，约谈时带好必要的证件与定金，注意自己的言辞和态度，根据带看时总结的房屋状况，提出自己出价的初衷，而后通过中介与房主友好磋商，坚守底价或者做出合理让步。

对于房主来说，约谈前尽量通过中介了解一下对方的大概出价，约谈时带看好产权证与身份证，然后通过中介与购房者友好磋商，坚守底价或者做出合理让步。

约谈这个流程很重要，中介在约谈前会探知双方大概的心理底价，约谈时往往会打开屏蔽器，防止同行通信捣乱。买卖双方初次见面，提出各自底价后，中介做出一份初步的价目表递给双方过目，而后一般会酌情分离双方，然后充当传话筒、利用话术与一些必要的手段，促成成交。

▲一份详细价目表

其实这个流程很脆弱，实际操作中，肯定需要双方都做出一些必要的让步，若有一方不退，约谈即告失败。但肯定不必要一个所谓的“砍价师”来进行协助，原因很简单：无论是买方还是卖方市场，最终的成交价都取决于房主，百万以上的价格，房主是不可能因为陌生人的几句言论就盲目做出决定的。价格能砍下来，并不是砍价师的功劳，而是房主基于各种因素做出的让步而已。砍价师这个职业，就是因为傻X的存在才有市场，也算是智商税的一种。

4、签署合同

买卖双方出价一致后，中介才会让双方再次会面，商议签约事宜。签署合同后，购房者支付定金，房主将产权证留给中介公司并酌情交一部分物业保证金。

二手房需要签订的合同文件，不同城市存在差异，石家庄与北京很相似，大致都有以下几种：《房屋买卖业务签订文件合订本》、《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、《（装修补偿款）补充协议》、《存量房屋出售经纪服务合同》、《存量房屋承购经纪服务合同》等，其中部分合同石家庄市并不常见，但北京几乎都有。

对普通购房者来说，签署合同时需要注意的是：明确中介费；仔细查看合同条款（虽然没什么用）；需要强调的内容经双方协商后添加体现在补充协议中，比如学区、户口、装修等；上述合同的主要内容，除了补充协议外，基本都由市房管局制定，从政府官网打印的，尤其是经常产生争议的违约责任。

▲石家庄和北京两大中介公司的中介费收取标准（与经纪人提成）

坦白来说，现在法制进步很快，最核心的房屋买卖交易合同与居间服务合同，都是政府制定的内容，由中介登陆政府官网界面下载打印，主体内容中介不可更改，最大限度保护了买卖双方的必要合法权益，所以购房者最应留意的是补充协议的相关内容。

所有的中介公司，对补充协议的内容，都会要求下面经纪人不要添加任何关于中介公司的字眼，以避开可能产生的纠纷。说白了，也就是：纠纷就算产生了，也是买卖双方的原因，和中介无关，中介只需要做好服务合同上的工作内容，做到从任何合同上挑不出中介的过错，这也是退中介费很难的原因。

以下为部分合同照片和截图。

▲部分收费单（石家庄）

▲部分合同扫描首页（北京）

5、总结

正式交易过户之前，购房者会经历寻找房源、实地看房、双方约谈、签署合同四个流程，必需注意并做到的内容包括：多平台多中介筛选合适房源、明确房屋产权清晰无纠纷、实地看房时记录房源情况与相关硬伤、约谈时大胆出价/合理让步/友好磋商、签约时注意查看合同条款、需要强调而中介提供的合同中没有体现的内容可以通过补充协议注明。

过户

“过户”方式分为三大类，分别为商业贷款、公积金贷款、全款，三种方式涉及到的过户流程各有不同。其实对普通人来说，过户看起来很繁琐，但实则很无脑，按中介要求，提供不同资料、必要时跑办几个手续即可。最值得贴出来的，是城市的限贷政策以及不同类型产权房屋的缴税标准。

1、商业贷款与公积金过户流程

①房屋评估：北京二手房评估最高可以做到市场价（也就是成交价）的95成，一般都是九成或更少；石家庄可以做到100%甚至更高，不过高评骗贷属于违规操作，需要三方配合，大的中介公司是不敢做的。

②办理贷款：房屋有抵押的，也就是说房贷还没还完的，先还贷解押！

准备好银行要求提供的所有材料证件后，买方与卖方（有的银行只要求买方到场）到银行网点面签、监管首付款、随后网签、批贷、资金监管；公积金贷款的话，会多出来几个步骤，要求到公积金管理中心进行预审与审批，而不同种类公积金对网签和面签的要求也不相同；组合贷，会涉及到公积金与商贷两方要求，做双审批、双面签，涉及流程是最繁琐的。

贷款最基本的要求，除了有相应购房资质外，还需要购房者提供的月流水收入证明是月供的两倍左右。征信越差，利率越高，贷款越难审批。流水不够，就只能采用银行提供的其他方法，比如找担保人、提供大额定存单等。假流水，其实银行一眼就可看出。

以下有石家庄和北京市的限贷图表，以及部分照片，文末有石家庄与北京两地公积金贷款的详细内容。

▲户口本与离婚证往往是必须提供的

▲石家庄的一份银行网签合同

▲北京市购房套数的认定标准

▲北京市商贷与公积金贷款首付比例与现行利率

▲北京市普宅与非普的界定标准

▲石家庄现行限购限贷限售政策

③缴税过户：出网签合同后，再次准备好必要的材料与证件，去各区的过户大厅完成缴税与过户程序，出新的产权证，然后中介将新房本交给银行办理抵押，出他项，最后银行放款、房主领钱、购房者得到抵押后的不动产权证也就是房本。

缴税过户这个环节，北京市需要提前在网上预约，等待数日轮到自己的号后才可以前去办理；石家庄直接去过户大厅一站式窗口办理，半个小时足矣。可能是因为北京业务量太大，而石家庄业务量很少。

以下为石家庄与北京市的房屋缴税标准，以及部分照片，购房套数、普宅与非普的认定标准在上文。

▲石家庄过户需要填的一些单页，注意此为全款过户，房本为旧房本

▲石家庄长安区过户大厅

▲北京部分特殊产权类房屋缴税标准

▲北京适用性最广的商品房缴税标准

▲石家庄市商品房缴税标准

④物业交割：过户后，中介约定买卖双方前去房屋所在地，进行物业交割，包括钥匙交接、水电暖气天然气查询、物业更名等内容。确定所有费用结清以后，双方签署物业交接单，然后好聚好散。

2、全款过户流程

全款过户流程极其简单，签约后，双方直接到过户大厅办理缴税过户，资金监管在过户大厅完成，出新房本后，几个工作日内房主接到划款，然后交割物业。

▲新房本—不动产权证书

3、总结

除了全款过户外，二手房商贷与公积金贷款过户流程涉及到很多环节，需要买卖双方积极配合银行、公积金管理中心、过户大厅、房管局等多方要求，但如果房屋产权清晰无纠纷，并且买卖双方所有材料证件足够完备，其实只要按照中介要求一步步走下去即可。

这个环节，最浪费时间的，是银行与可能接触到的政府部门，很多户籍与房屋缴税需要的材料是得到国家单位办理的，这些单位办事严格、要求材料证件很多、而且经常出现同一个流程不同部门需要的材料不一样、或者不承认相关材料的合法性导致需要的材料连环重办、或者政策突变某个环节被卡死等。

常见风险

Q1、房屋产权存在纠纷，无法买卖交易

这是最常见也是最容易避免的一种风险，这种风险以前太过常见，所以各地市政府在各种交易合同中，都会注名甲方需保证房屋产权清晰无纠纷，否则解除合同，造成损失由甲方承担。

购房者需要注意的是，房屋如果存在二次抵押甚至多次民间借贷纠纷，最好不要买。以及部分无法交易的房屋，比如在限售期内、没有房本、北京的部分经适房、部分央产房、军产房、小产权房等，都不要接触。

Q2、政策变动，导致无法过户

中国房地产调控政策一年内就能变化很多次，限购限贷限售导致的购房资质缺失是最常见的，公积金政策变动导致的首付比例变化也是很常见的。另外，对婚姻产权的划分、多项共有产权人的判定、部分房屋税费的缴纳标准以及很多历史遗留问题，都会导致无法过户、交易中断。

为了防范政策变动产生的风险，应尽可能迅速的过户，同时把可能因政策调整而增加的税费提前约定好缴纳方，并写到补充协议里； 如因政策原因导致确实无法履行合同，三方应及时协商解决，确实无法解决的，签署解除协议。

Q3 、对房屋状况不了解，导致产生纠纷

经常出现某小区临近名校，但实则不在划片范围内，但购房者不了解情况，盲目签约，最后发现小孩无法上学。类似的情况，还有经适房是需要缴纳一定量的土地出让金，但中介没有说明，导致产生纠纷等。

这就体现出补充协议的重要性，对户口、学区、租房、装修、可能额外出现的费用等合同中无法体现却需要强调的内容，都需要添加到补充协议中，并注明三方责任。

Q4、中介不作为，导致产生纠纷

经常会出现中介不够专业勤勉，导致交易手续一拖再拖，并且三方出现矛盾，最终解除协议的情况。

由于中介不够专业，导致交易终止的情况，购房者应该保留微信聊天记录、通话记录、录音与文本记录等，方便日后上诉或要求退还中介费用。

Q5、房主公然违约，终止交易

这种情况多出现在房价大涨时期，房主觉得卖亏了，想赔点钱解除合同再高价卖。

单方解除合同是守约方在违约方根本违约的情形下，依据法律规定或合同约定享有的权利，而违约方不享有单方解除权，所以房主无权以支付违约金的方式解除合同，应由守约方选择解除合同还是继续履行合同。

Q6、签约后卖方拒绝出售房屋，买方能否同时主张双倍返还定金和赔偿违约金？

我国《合同法》第 116 条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条 款。”故违约金条款和定金条款不能同时适用，当事人不得在诉讼中既主张支付违约金又要求没收定金或双倍返还定金。但 是当收受定金的一方违约时，守约方选择违约金条款后，并不影响其要求对方返还定金的权利。

Q7、支付首付款后，房主携款潜逃或拒不过户也不归还

这属于远古时期经常出现的纠纷，现在很多城市都有成熟的二手房资金监管过户机制，也就是说，首付款和银行放款都会监管到第三方（也就是政府）的账户上，交易完成，几个工作日后，全部房款才会划到房主账户上。

为了防范这种远古纠纷，建议购房者不要在小中介处购房，也不要轻信房主或中介的承诺，务必要进行资金监管（北京链家有理房通，不如建委监管）。

文末总结

讲一个我经手的二手房买卖过户案例。

买卖双方8月签约，房主为一位退休老太太，老伴去世三年左右，房本上自始至终只有老太太一人名字。约定10月房屋满五唯一后前去过户，8月时河北银行额度充足并且利率仅上浮10%，当月提交材料到河北银行。但购房者夫妻中一方远在国外，9月才能回来，也无法做委托公证，于是与银行客户经理约定9月面签，想不到的是，9月时河北银行暂停放贷，硬着头皮面签网签，等到10月中旬额度还是紧张，然后购房者改成了全款，退还贷款服务费。

戏剧的是，10月底河北银行又有了额度。

10月底，按照合同约定的时间进行全款过户时，发现需要先行解除河北银行的网签状态，解除网签需四方签证，穿行于栾城、北国、长安区之间，深夜从东二环到北二环接到网签合同，终于解除成功。解除网签再办理全款网签时，工作人员又告知此房一半产权需进行遗嘱公证方可办理网签。又开始跑办公证手续，找到多家政府单位，力图证明去世房主的三个子女是去世房主的亲生子女。一直拖到11月，做完遗嘱公证、换成新房本后，终于过户成功。

说起来比较好笑，这个房子短期内换了三个房本，经历过两次网签，而且银行过了网签、过户大厅却不能过，并且被明确告知，如果还是贷款过户，直接拿河北银行的网签合同过来，其实不会涉及到遗嘱公证。

二手房买卖过户，往往就是如此，时间跨度稍微长一些，会遇到银行以及政策上的很多变动，而且一环套一环，一环出了意外，接下来的环节都需要重新考虑。

但是过户快，并不一定就是好事。房价快速更迭期，置换群体卖房再买房时，就不适合过快过户，容易出现持币观望却一房难求的情况。

另外，从上文图表中可以看出，北京和石家庄房地产政策存在太多差异，北京是典型的存量房市场，购房者多为置换群体，首付比例高，所以可以利用装修补偿款少掏一部分税款。但石家庄不同，石家庄主城区除了全款过户存在些许操作空间外，合同价、网签价、过户价（也就是计税价）三价合一，逃税是比较有难度的。

其他方面，差异也很大，比如北京首套房首付比例最低35%，最高贷款25年；石家庄主城区首套房首付比例最低30%，最高贷款30年等。

对普通人来说，二手房买卖过户流程并没有那么繁琐，前提是购房者资质优良，房屋产权清晰无纠纷。个人买卖过户，没有中介协助，往往会碰到很多低级错误，而且很容易出纠纷。家庭之间的过户、更名、遗嘱、赠予等，不复杂，详询城市内各区的过户大厅即可。

还有很多内容没有写到，资金监管流程、评估收费标准、需要材料的详细清单、合同范本、北京市城六区与远郊区县的过户差异、为什么退中介费很难等。太细致的东西，写出来篇幅就太大了，对购房小白来说，此文内容已足够，若有更高要求，或者更细碎的问题，私信我即可。

二手房买卖过户，找一个靠谱的中介，基本所有的坑都能避过。小中介也不行，他们的提成在收费后就已经被瓜分完毕，而规范的大中介，都是物业交割完毕才能结佣。

以上，感谢阅读，转发朋友圈就是对我最大的鼓励。

往期文章

房产中介：一个谜一样的职业，一个万亿体量的朝阳产业

正定新区全面调研（上）：曾经鬼城，现在人间

内网数据丨2015~2019年，石家庄楼市真正的行情走势

石家庄房价排名前十社区（下篇）：精致园林，万平湖景，一流学区，绝版地段，管家物业

石家庄重点学区房调研（裕华区）:最高三万，赶超豪宅

石家庄房价排名前十社区（上篇）

附：石家庄与北京公积金贷款政策差异

北京公积金贷款最高额度为120万，石家庄为60万

北京公积金贷款额度与缴存年限、个人月缴存额、自身资质以及北京户籍所在地有关，普通人计算自己的贷款额度时，首先应确定自己在北京市的公积金缴存时限为几年（一年增加10万额度，理论上12年最高120万额度，特殊情况下为140万），然后根据房屋状况与自身资质计算出可贷款年限，查出对应月还款金额，明确自己的缴存基数，代入市属公积金计算公式→贷款额度=（个人缴存额÷缴存比例-1484单身/2968已婚）×0.6÷对应年限月最低还款额（（国管公式为→个人缴存额÷缴存比例-1484单身/2968已婚-公积金部分的月供）÷对应年限的月均还款额），或者复制粘贴搜索以下网址http://gjj.beijing.gov.cn/（北京住房公积金网）

石家庄公积金贷款额度与缴存基数、房屋状况、自身资质有关，首先根据房屋状况与自身资质计算出贷款期限，查出对应月还款金额，代入以下公式得出→贷款额度=缴存基数（配偶有公积金的可以累加）×60%÷申请贷款年限对应的每万元贷款等额本息月还款额）×10000元

两市不同公积金贷款比例不同，北京的市属与国管公积金贷款，在首套房二套房、普宅与非普之间存在较大差异，市属公积金→首套普通：贷款6.5成；首套非普：贷款6成；二套普通：贷款4成；二套非普：贷款2成 ；国管公积金→首套、二套均为8成；石家庄购买家庭首套自住住房，公积金贷款额度不高于所购房屋总价的70%；购买家庭二套自住住房，公积金贷款额度不高于所购房屋总价的40%；购买家庭第三套（含）以上自住住房的不受理公积金贷款

公积金贷款年限方面，石家庄→房龄 贷款期限 < 50年，房龄大于1988年、房屋面积小于60平时较难办理公积金贷款，且贷款期限最长为30年；北京市→市属：65-夫妻双方最小年龄；国管：69-主借款人年龄，砖混结构：房龄 贷款年限≤47年；钢混：房龄 贷款年限≤57年，且贷款期限最长为25年。

PS.下文预告：正定新区楼市调研（下）